成都新房优惠促销增多 二手房议价空间增大

    近期，开发商频频给予优惠攻势，频频触动购房者的神经。记者在走访中发现，在整体市场并不太

乐观的情况下，部分按捺多时的购房者对于开发商一系列优惠折扣策略似乎也相当买账，该出手时自然

也就出手了。

    交易放缓，对房地产市场所造成的影响逐日增加。
    2011年，“三限”之后，调控亦然成为楼市左右为难摇摆不定的一条主线，开发商、中介、银行、

购房者犹如一套衔接完整的产业体系，各自相对独立，又彼此存在联系，在一轮轮市场预期中，上演着

   成都楼市各自不同的“情景剧”。
    开发商“低位”入市，价格手段促销售
    价格波动的房价远比“过山车”更能刺激购房者的神经，透过房价这个窗口看楼市，大致能够窥见

一二。长时间的交易流动过缓,对于大多数急等“收钱”的开发商来说，是致命的。在这样的情形下，

要么提前开盘，加大优惠程度，要么推迟出手，规避调控风险，开发商陷入进退两难境地。
    “逢低入市既是机遇，也是挑战。”重庆工商大学校长经济学家杨继瑞认为，“相对于目前楼市的

整体低迷，开发商给予一定的优惠和打折策略或许能达到‘出奇制胜’的效果。”
    成都楼市延续长达一年的市场阴霾后终于在5月，迎来了一波“小阳春”，正是源于开发商在价格

上做出了相应的让步：5月初，恒大地产在全国范围内所有楼盘均以原价的8.5折优惠出售，打响了今年

以来开发商促销售楼的第一炮；随后中德·英伦联邦、复地·雍湖湾、中铁西城均以“开盘特惠+灵活

分期”的方式打折销售，业绩不俗；到7月，万科、绿地、首创等大牌开发商宣布旗下楼盘优惠出售，

其中首创·东公元、首创·万卷山、万科·金色领域均以4%-7%不等额度的折扣促销，再次迎来一轮“

抢购潮”，而佳兆业·君汇上品更以最高优惠到7.2折，实得均价4900元/平米的超低优惠席卷全城，开

盘当周共成交1218套房源，以促销领跑楼市。“目前，市场处于买卖双方绷紧的状态，一旦一方做出让

步，必然会导致另一方的大举涌动；开发商给出相应的‘折扣’，也会给处于观望期的购房者提供再次

入市的理由。”龙睿地产顾问有限公司相关人员告诉记者。
    长久以来郁郁不振的楼市终于获得短期的“喘息”机会，毕竟死咬着价格不放终究是弊大于利，对

于开发商来说，逢低入市给予相应优惠已有成功案例在先，这或许会给低迷的楼市指引一条可靠的出路

。
    议价空间增大 二手房成交量持续走低
    新房优惠促销，在二手房方面，价格也出现了松动。
    据公开数据显示，2011年7月25日-2011年7月31日，成都二手房市场“量涨价跌“。上周（7.25-

7.31）成都市六大城区二手房（住宅）总成交697套，环比上涨12.24%，成交面积为61892.27平米，环

比上涨14.84%。成都市二手房（住宅）挂牌均价为9209元/平米，环比下跌1.23%。 市场成交量的低迷

，加上购房者的观望，使得急于套现的业主选择了降低心理价位的方式促进成交，而另一部分业主干脆

转售为租，待市场行情回暖。这些因素也造成了市场供应量的大幅下降。另外一个明显市场变化，二手

房购房者贷款买房比例增加。由于政策原因，投资投机型需求被挤出，购买力不强的自住型客户占比增

加。但是由于信贷额度紧缩，多数购房者却因贷款原因而不得不放弃买房或者暂缓入市，这也导致了成

交量的下降。
    据公开数据显示，成都二手房挂牌均价降至9260元/平方米左右，创今年挂牌价最低，与此同时，

实际成交均价也出现小幅下滑。某中介公司置业顾问告诉记者，现在有了更多的议价空间，业主坐地抬

价的状况没有了。
    记者了解到，门店挂牌价和实际成交价格有3%-5%的差异，多数业主在面对诚心买家时选择了让步

降价促销的做法。随着议价空间显现，有买方开始推测房价松动，于是产生了下半年“抄底”的观点。

信贷紧缩 贷款难增购房成本
    央行决定自2011年7月7日上调金融机构人民币存款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别

上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以

来第三次加息，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。与银行存款利率提高带来的收益相比，贷款利

率增加对刚需族来说，无疑是雪上加霜。加上不少银行已经取消首套房贷优惠利率，贷款成本的增加让

刚需族再次犹豫不决。
    中国人民银行一项最新统计显示，上半年人民币贷款总额减低，其中房地产新增贷款同比减少近

6000亿元人民币。不过，这并不妨碍央企等通过债券融资缓解困难，主要是中小企业遭到冲击。业内认

为，信贷紧缩调控已经接近极限，年底之前可能会放松。不仅是开发商贷款难，刚需族也遇到同样问题

，“等贷族”队伍正在逐渐庞大起来。
    记者日前走访了市内几家银行发现，随着信贷紧缩，审批程序越来越严格，放款时间延长，以前一

两个月就能放款，现在一般需要四五个月的时间。建行四川分行相关工作人员告诉记者，“由于近期贷

款额度相对紧张，我们在办理贷款手续时审核就相对要严苛一些，但只要审核通过了的，仍然可以通过

银行贷款来买房。按政策规定，对于已有一套以上住房的外地人，原则上不再给以贷款；对于本地人购

第二套房，只要符合条件，贷款还是没有问题的。”记者还获悉，由于银行放款趋紧，想要贷款购房者

还得主动提出上调利率，目前首付款也需提高至5成，加上某些银行的贷款手续费，成本上的增加只能

让刚需族再次望而却步。
    开发商让步 购房者下单正当时
    近期，开发商频频给予优惠攻势，频频触动购房者的神经。记者在走访中发现，在整体市场并不太

乐观的情况下，部分按捺多时的购房者对于开发商一系列优惠折扣策略似乎也相当买账，该出手时自然

也就出手了。
    肖柏（媒体从业者，现居住于城东）
    其实，目前来说，购房有优惠还是蛮不错了。因为在这样的局势下，未来的房价将呈现何种态势也

不好预测，自然猜不到房价的最低点，但在当前的形势下，自己也渐渐开始由观望转为试探；反正，再

看看吧，遇到合适，说不定动心了，可能就会下单。
    王晓宇（物流高管，现居住在城南）
    以前也在房地产公司工作过，以我个人之见，对于现在冷清的市场，开发商们的最终目的只有一个

，就是打破僵局，促进销售。估计下半年销售会更难，要产生现金流的唯一方式就是卖房，而在当前的

大环境下，最有效的方法就是“以价换量”。现在下手其实也可以，我目前已经有购房的打算，跑了城

西的几个盘，品相质量都还不错，下一步应该会考虑购买。
    巫霞（教师，现租住在城东）
    对于我们这批80后来说，其实买房还是多急迫的，如果要结婚的话，没有房子也不好。我身边很多

朋友都打算着在今年买房，去年我就看上了城南的一套85m2的楼房，正好又碰到国家调控出台，就没有

急于下手，再等等看今年是否降价再说。其实，买房是迟早的事，早晚都要买，如果价格稍微降一点的

话，我就满足了。

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